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【刘晓博投资日记】 2015年11月20日
我曾在11月18日本专栏里，预测了可能在近期出台的楼市7大利好。话音未落，关于公积金的利好就出来了。
今天，国务院法制办在其官方网站上公布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，公开征求意见。根据住建部的说明，以及我本人的粗略推算，条例修订后可望陆续释放出大约2万亿以上的资金，以支持中国房地产消费！
我们先看一下，2万亿是怎么推算出来的。
根据住建部提供的数字：截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。
数字很多，很乱。没关系，你只用记住两个数字：3.97万亿，这是积淀下来的资金；2.88万亿，这是贷款余额。也就是说，全国住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金，贷出去的钱是2.88万亿。
住建部主要从两个方面“琢磨”这堆钱：
第一，1.09万亿的闲置资金要发挥作用。
他们设计了很多方案，比如放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金；二是上述情况下，可同时提取配偶的住房公积金。
此外，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
为什么要这样设计？因为住房公积金分散在各省市，是分开管理的。整体而言，经济发达的省市使用率普遍超过70%，有的（比如重庆）甚至超过95%；但在房地产不那么火热的地区，比如山西，使用率竟然不到25%（2014年数据）。这样，就可以通过购买地方债，支持当地建设；或者购买经济发达省市公积金机构发行的“住房公积金个人住房贷款支持证券”，支持东部省份房地产发展，同时获得收益。
这样，1.09万亿的存量资金就被盘活了。
第二，推出“住房公积金个人住房贷款支持证券”，给公积金“加杠杆”。
“住房公积金个人住房贷款支持证券”，其实就是公积金信贷资产证券化，说白了，就是把公积金发放的贷款打包，标准化之后，上市交易。这样，住房公积金机构就可以将债权卖出去，换回来资金，再次发放贷款。
上面说了，目前住房公积金贷款放出去了2.88万亿，假如6成用来做这项业务，抵押率为6成，则：2.88×60%×60%=1万亿。
其实，只要控制好风险，是可以反复抵押的。也就是说，上述的1万亿融资，仅仅是第一轮信贷资产证券化释放出的资金。如果继续加杠杆，则可以释放出更多资金。但这要进行压力测试，防范潜在风险。
让住房公积金账户上闲置的1万亿资金动起来，然后再通过公积金信贷资产证券化，还可以释放出至少1万亿的资金，这样就可以给中国房地产市场带来2万亿的资金。
而这些钱跟商业贷款配套使用，将发挥出更大的乘数效应，最终带动的消费将远远超过2万亿！
那么，这将对全国楼市构成什么影响？我的看法如下：
1、毫无疑问，这是大利好。正因为未来一个时期房地产将利好不断，所以最近地产股很活跃，这从地产板块指数走势，就可以看出来：
2、公积金“加杠杆”的制度设计，其实为山西这类资金闲置地区的钱，流向楼市发达地区，开通了渠道。因此，这对于有人口增量地区的楼市，将构成较大利好。比如一线城市和强二线城市。
3、对于人口流失型城市，这只能算一般的利好。多数三四五线城市，年轻人购房欲望不高，因为家里都有多套住房，而外来人口增量又比较小。
可以想见，在这个冬季，四、五线城市的楼市是这样：
政府是这样的：
三线城市的楼市是这样的：
二线城市的楼市是这样的：
一线城市的楼市是这样的：
你要么是这样的
要么是这样的：
要么是这样的：
但不买房子，我们又能怎样呢？
